A lakás ára meghatározza az érdeklődők számát!
Első lépésként tisztázzunk néhány alapfogalmat.
Egy ingatlannak igen sokféle értéke és ehhez kapcsolódóan többféle ára is lehet.
Hármat szeretnék megemlíteni, amivel Ön mint eladó biztosan találkozni fog.
- Kínálati ár: Ennyiért fogja az ingatlant meghirdetni.
- Piaci érték: Az az érték, amin a vevő hajlandó megvenni, eladó pedig eladni az ingatlant.
- Előszereteti érték: Ez többnyire az eladó számára létező érték, és a vevő nem hajlandó érte felárat fizetni. Néhány példán keresztül könnyű lesz megérteni. Az eladó saját kezével építette a házat, vagy az eladásra kerülő lakáshoz fontos emlékek kötik. Ezek mind értékesebbé teszik az adott lakást az eladó szemében, ám ebből a vevő semmit nem érzékel.
Nagyon ritkán a vevők oldalán is megjelenik az előszereteti érték. Például, ha a szomszéd szeretné az adott lakást megvásárolni, mert szeretné a kettőt egybe nyitni. Ilyenkor számára értékesebb az adott lakás, mint bármely más vevőnek.
A feladat azt hiszem egyértelmű. Úgy kell meghatározni a kínálati árat, hogy az teret engedjen az alkunak, vagyis némileg a piaci ár felett legyen. Viszont a piaci árból ki kell zárni az előszereteti értéket, ami sokszor a legnehezebb feladat.
Két hibát is elkövethetünk:
- Magas kínálati árat adunk meg
A magas ár elriasztja az érdeklődőket és hiába hirdetünk nem csörög a telefonunk. Ilyenkor sokan még azzal is tetézik a bajt, hogy még többet költenek hirdetésre. - Alacsony kínálati árat adunk meg
Ilyenkor az ingatlanra jönnek az érdeklődők, akik még további engedményeket akarnak és végül az ingatlan áron alul kel el.
No jó, de hogyan lehet a piaci értéket objektíven meghatározni. Sajnos nehezen, ugyanis az ingatlanok nagyon sokfélék. A lakótelepek kivételével alig találni két egyforma ingatlant. Akár házon belül két teljesen egyforma lakás értéke is jelentősen különbözhet, ha az egyik ablakai a szembelévő házra, míg a másik egy emelettel feljebb lévő lakás ablakain át a házak tetejét és a Gellérthegyet látni.
Az ingatlanértékelés céljától függően több értékbecslési módszert is kifejlesztettek.
Ami számunkra a leghasznosabb az a piaci összehasonlító módszer.
A módszer lényege, hogy olyan lakásokat keresünk, miket a közelmúltban értékesítettek és paramétereikben a miénkhez hasonlítanak. Aztán megnézzük, miben különböznek ezek a lakások a miénktől, és ezekkel a különbségekkel korrigáljuk lakásunk értékét negatív, vagy pozitív irányban.
Azt a hibát semmiképpen ne kövesse el, hogy nem szán időt az ár meghatározására. Mielőtt hirdetni kezdené lakását, legalább nézzen körül a hirdetések között. Ha nem böngészte a netet és a hirdetési újságokat legalább egy órán keresztül, akkor nem volt elég alapos.